ضوابط ومقررات اجرایی طرح توسعه وعمران شهر سراب
August 7th, 2007ضوابط و مقررات اجرائی طرح توسعه و عمران (جامع) شهر سراب :
به منظور اعمال مدیریت و کنترل نحوه استفاده از اراضی در بخش مسکن و انواع کاربریها و فعالیتهای دیگر آیین نامه ضوابط و مقررات اجرائی طرح شامل معیارهایی است که بتواند راهنمای مسئولین و شهروندان در جهت اجرای اهداف طرح جامع در محدودة شهر و حریم آن باشد و نیز با بر طرف کردن نارساییهای موجود بتواند در تأمین نیازهای آینده شهر موثر واقع شود.
1- منطقه بندی شهر :
کل سطح شهر سراب به دو منطقه مسکونی و تجاری مسکونی (مرکز شهر ) تفکیک شده است. در ادامه ضمن شرح مختصر هر یک نحوه استفاده از اراضی نیز در آنها ذکر شده است .
1-1 منطقه مسکونی :
منطقه مسکونی اصولاً برای احداث ساختمانهای مسکونی و سکونت اهالی شهر در نظر گرفته شده است . استقرار کاربریهای خدماتی مجاز ضوابط تفکیک اراضی مسکونی و تراکم در قسمتهای مربوطه ذکر شده است.
1-2 منطقه مختلط :
کل نواحی واقع در داخل کمربندی داخلی . به عنوان منطقه مختلط پیش بینی شده است. در این منطقه به دلیل وجود امکانات بالقوه و بالفعل در زمینه دسترسیها و تسحیلات تجاری و خدماتی , تراکم ساختمانی پیش بینی شده و در استقرار کاربریهای تجاری , اداری و غیره انعطاف پذیری بیشتری در نظر گرفته شده است.
1-3 محورهای تجاری :
علاوه بر مناطق فوق در طرح توسعه و عمران (جامع) محورهایی در مناطق مسکونی مشخص شده است که امکان استقرار فعالیتهای تجاری و اداری و مختلط در حاشیه آنها وجود دارد . این محورها با توجه به ملاحظات ترافیکی و موقعیت آنها در هسته های پیشنهادی و نیز با توجه به امکانات بالفعل و بالقوه ای که در زمینه های فوق دارند , تعیین شده است .
2- ضوابط و مقررات نحوه استفاده از اراضی در منطقه مسکونی :
2-1 مسکن :
احداث بناهای مسکونی در منطقه مسکونی بر مبنای ملاکهایی که در بخش مقررات ساختمانی ذکر شده , مجاز است.
2-2 سایر استفاده های مجاز در منطقه مسکونی :
استفاده از زمین یا بناها در منطقه مسکونی برای تأمین تسهیلات خدماتی و تجاری توسط نهادهای دولتی و خصوصی , تا زمانی که در طرح های تفصیلی و یا آماده سازی مکان خاصی برای آنها تعیین نشده, در چارچوب ضوابط و مقررات دستگاههای اجرایی ذیربط , صنف مربوطه , و سایر ضوابط و مقررات این مجموعه (هر کدام محدودیت بیشتری ایجاد می کنند) و نیز پرداخت عوارض موضوعه مراجع قانونی (در مورد فعالیتهای تجاری) مجاز است.
این گروه از کاربریهایی به حسب تفاوت آنها از جهت نیاز به استفاده مستقل از زمین (مثل مدرسه, پارک و غیره ) یا امکان تحقق آنها در بناهای مسکونی یا مسکونی – تجاری (مثل مغازه ها, دفاتر کار و غیره ) به دو گروه «مستقل» و «مختلط» تفکیک شده اند .
2-2-1 کاربریهای خدماتی مستقل :
این گروه شامل انواع خدمات و تسهیلات اجتماعی و رفاهی است و عمدتاً نهادهای دولتی عهده دار تأمین آنها بوده و یا بر کم و کیف آنها , در مبنای ضوابط معیین , نظارت مستقیم دارند و ایجاد آنها مستلزم استفاده مستقل از زمین بوده و یا کاربری مسکونی قابل ادغام نیستند.
- آموزشی : مهد کودک , دبستان, مدرسه راهنمایی و دبیرستان.
- فرهنگی : کتابخانه و سالن اجتماعات , در حد یک محله یا ناحیه شهری.
- مذهبی : مسجد , حسینیه و تکیه, در مقیاس محله یا ناحیه شهری.
- درمانی: مراکز بهداشتی و درمانی, درمانگاه , خانه بهداشت و نظائر آن.
- بهداشتی: حمام عمومی , آبریزگاه عمومی , رختشویخانه عمومی .
- ورزشی : تاسیسات ورزشی شامل زمینهای ورزشی و یا سالنهای سرپوشیده در مقیاس محله یا ناحیه شهری.
- فضای سبز: پارکها و فضاهای بازی کودکان و نوجوانان در مقیاس محلات شهری.
- تجهیزات شهری : واحدهای آتش نشانی, مراکز جمع آوری زباله , پمپ بنزین.
تاسیسات شهری : پستها و مراکز تاسیسات شهری (آب, برق,تلفن,فاضلاب).
- پارکینگهای عمومی
2-2-2 – کاربریهای تجاری مختلط :
این گروه شامل انواع خدمات و تسهیلات تجاری است که تحقق آنها در تمامی یا بخشی از بناهای مسکونی یا مسکونی –تجاری به ترتیبی که در این ضوابط مشخص شده میسر است و عمدتا بخش خصوصی متقاضی و عهده دار تأمین آنها بوده و مراکز صنفی مربوطه بر کم و کیف آنها نظارت دارند .این کاربریها به حسب شعاع عمل آنها به دو گروه محله ای و ناحیه ای و از جهت موقعیت مکانی، به دو گروه قابل تأمین در «طبقه همکف و طبقات زیر همکف» و «هر یک از طبقات بنا » تفکیک شده و به شرح زیرند:
الف)کاربریهای تجاری مختلط مقیاس محله
- کاربریهای مختلط مقیاس محله ، قابل تأمین در طبقه همکف بناهای مسکونی :
بقالی ، خواربارفروشی ، لبنیاتی، میوه فروشی.
قصابی، مرغ فروشی ، نانوایی، اغذیه فروشی.
لباسشویی، خرازی، لوازم التحریر فروشی.
تبصره 1: حداکثر سطح قابل تخصیص بناهای مسکونی به فعالیتهای فوق در طبقه همکف معادل ده درصد سطح کل هر پلاک است. حداقل مساحت واحد تجاری در مناطق مسکونی 12 (دوازده) متر مربع است.
تبصره 2: ایجاد کاربریهای فوق در حاشیه معابری که عرض آنها از 12 متر کمتر است و همچنین معابر بنبست ممنوع است.
ب) کاربریهای تجاری مختلط مقیاس محلهٰ قابل تأمین در هر یک از طبقات بناهای مسکونی.
مطب پزشکان- خیاطی- تدریس خصوصی – آرایشگاه- کارگاه صنایع دستی.
تبصره: حداکثر سطح قابل تخصیص فعالیتهای فوق معادل 30 درصد سطح واحد مسکونی میباشد.
- کاربریهای تجاری مختلط مقیاس محله در مناطق مسکونی تنها در حاشیه محورهای تجاری قابل احداث هستند و در بند 4 آورده شدهاند.
3- ضوابط و مقررات نحوه استفاده از اراضی در منطقه مختلط :
استفاده از زمین و بناها در منطقه مختلط علاوه بر تمامی موارد مجاز در منطقه مسکونی (بند 2) در موارد زیر نیزز در بناهای مسکونی – تجاری و یا بناهای مستقل تجاریٰ مجاز است.
3-1 – کاربریهای تجاری مختلط مقیاس ناحیه و شهر.
الف) کاربریهای تجاری مختلط مقیاس ناحیه وشهر، قابل تأمین در طبقات همکف و زیر زمین بناهای مسکونی- تجاری :
چاپخانه، سراجی، عمده فروشی (مواد خوراکی، لوازم خانگی ، ماشینآلات و …)
ب) کاربریهای تجاری مختلط مقیاس ناحیه و شهر قابل تأمین در هر یک از طبقات بناهای مسکونی- تجاری :
کارگاههای تولید پوشاک ( پیراهن دوزی، تریکو بافی و نظایر آن) ، دفاتر تجاری و شرکتها، آموزشکدههای خصوصی.
3-2 – کاربریهای تجاری مستقل مقیاس ناحیه و شهر :
استفاده از زمین برای کاربریهای زیر در منطقه مختلط مجاز است و ایجاد آنها مستلزم احداث بناهای مستقل تجاری بوده و به هیچ وجه با کاربری مسکونی قابل ادغام نیستند:
نمایشگاه اتومبیل، اتو سرویس، سینما، تأتر، رستورانهای بزرگ، هتلها، مسافرخانهها، فروشگاههای بزرگ، مجتمع اداری- تجاری، مجتمعهای تفریحی تجاری.
3-3 – نحوه استقرار بناهای مسکونی تجاری :
بناهای مسکونی – تجاری ، بناهایی هستند در منطقه مختلط و در حاشیه محورهایی که در طرح جامع مشخص شدهاند قابل احداث هستند. در این بناهای تمامی طبقات ساختمان، علاوه بر مسکن به شرط تأمین پارکینگ، موتورخانه، انباری و سایر نیازهای عمومی ساختمان، میتواند به فعالیتهای مندرج در این بند نیز اختصاص یابد. (وجود واحد مسکونی در این بناها الزامی نیست و کل بنا میتواند به کاربری تجاری تعیین شده در این بخش اختصاص یابد). ساختمانهای مسکونی موجود واقع در منطقه مختلط یا در این محورها در صورتیکه بر مبنای سایر ضوابط این مجموعه و نیز مقررات صنفی مربوطه، از سوی شهرداری مناسب تشخیص داده شوند میتوانند با پرداخت عوارض قانونی مقرر مجوز استفادههای مجاز در ساختمانهای مسکونی – تجاری را دریافت نمایند.سایر شرایط احداث بناهای مسکونی- تجاری در بخش مقررات ساختمانهای مشخص شده است.
توضیح : فهرست کاربریهای تجاری مختلط بر مبنای مطالعات وضع موجود تنظیم شده است. در صورتیکه برای فعالیتی جز آنچه در این فهرست آمده تقاضایی وجود داشته باشد، شهرداری در چارچوب تعاریف و اصول ارائه شده تصمیم خواهد گرفت.
4- ضوابط و مقررات نحوه استفاده از اراضی در محورهای تجاری :
محورهائی که در طرح توسعه و عمران (جامع) شهر سراب بعنوان محورهای تجاری مشخص شده است مکان تجمع خدمات مقیاس ناحیه و شهری هستند. در این محورها علاوه بر کاربریهای یاد شده در قسمتهای قبل، کاربریهای زیر نیز قابل احداث هستند.
4-1 – کاربریهای تجاری مختلط مقیاس ناحیه ، قابل تأمین در طبقات همکف و زیر زمین بناهای مسکونی – تجاری :
قهوهخانه، جگر و دل و قلوه فروشی، کلهپزی، قنادی، آجیل و خشکبار، باطری سازی ، تعویض روغنی ، تعمیر موتور و دوچرخه، داروخانه ، شعب بانکها، سوپر مارکت ، تعمیر لوازم منزل، تعمیر لوازم الکترونیک ، سماور سازی، چلوکبابی و کبابی، کافه و رستوران ، فروشگاه پوشاک ، فروشگاه لوازم منزل، فروشگاه مبل ، کتابفروشی ، لوازم یدکی اتومبیل، فروش لاستیک اتومبیل، فروش موکت و کاغذ دیواری، فرشفروشی ، لوازم بهداشتی، طلا و جواهر فروش، بلور و لوستر فروشی، ساعت فروشی ، عینک فروشی ، فروشگاه پلاستیک و مشمع، دوزندگی صندلی و اتومبیل ، فروشگاه لوازم صوتی و الکترونیکی و کامپیوتر، فروشگاه رنگ و میخ ، تزئینات ساختمان ، سراجی.
4-2 – کاربریهای تجاری مختلط مقیاس ناحیه و شهر ، قابل تأمین در هر یک از طبقات بناهای مسکونی – تجاری :
عکاسی ، دفاتر معاملات املاک، مطب پزشکان و دندانپزشکان ، آزمایشگاههای پزشکی ، رادیولوژی، فیزیوتراپی، دفاتر خدمات مشاوره مهندسی، دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق، دفاتر وکالت.
تبصره : فقط آن گروه از فعالیتهای موضوع بند 4-1 فوق در زیر زمین بناهای مسکونی – تجاری قابل احداث هستند که علاوه بر رعایت ضوابط این مجموعه ، مقررات بهداشتی و انتظامی سازمانهای ذیربط نیز احداث آنها در زیر زمین را مجاز بداند. در هر صورت ایجاد مشاغل مربطو به تعمیرات و خدمات اتومبیل و دوچرخه و موتور سیکلت در زیرزمین مبناها ممنوع است .
5 - ضوابط و مقررات نحوه استفاده از اراضی تخصیص یافته به سایر کاربریها :
استفاده از این اراضی که به کاربریهای عمده شهری تخصیص یافته است، رعایت این مجموعه از ضوابط و مقررات و نیز رعایت مجموعه ضوابط و سازمانهای اجرای مسئول الزامی است . استفاده از این اراضی در غیر از مواردی که در زیر ذکر میشود مجاز نمیباشد.
5-1 – اراضی آموزش عالی و حرفهای :
بخش عمدهی از کاربری آموزش عالی متعلق به دانشگاه آزاد در جنوب شهر سراب قرار دارد. در اراضی با کاربری آموزش عالی احداث تأسیسات لازم (احداث خوابگاه دانشجویان- مسکن اساتید، سالنهای اجتماعات ، سالنها و زمینهای ورزشی و غیره ) مجاز است . حداکثر تراکم ساختمانی با کاربری آموزشعالی 100٪ و حداکثر سطح اشغال 50٪ و تعداد طبقات آن 4 طبقه میباشد. شکل استقرار بنای آموزشی محدودیتی ندارد. این کاربری دارای عملکرد شهری است.
5-2 – اراضی فرهنگی :
اراضی فرهنگی برای ایجاد مجتمعهای فرهنگی شامل سالنهای اجتماعات و سینما و تأترو موزه کتابخانه و نظایر آن در نظر گرفته شده است. این کاربری دارای عملکرد محلهای ، ناحیهای و شهری است . حداکثر تراکم را بین کاربری 100٪ و حداکثر سطح اشغال 50٪ است. فضاهای جنبی مورد نیاز این کاربری بایستی به میزان مناسب برای آن پیشبینی شود. طرح معماری این گونه فضاها میبایست از سوی ارگانهای مربوطه بررسی شود.
5-3 – اراضی جهانگردی :
اراضی جهانگردی جهت ایجاد مجتمعها و تسهیلات اقامتی و پذیرایی در نظر گرفته شده است. میزان تراکم آن 100٪ است و شرط استفاده از تراکم تأمین سایر نیازهای مجموعه از جمله پارکینگ است حداقل تفکیک فضاهای جهانگردید نباید از 2500 متر مربع کمتر باشد .
در شهر سراب کاربری جهانگری در شمال آن پیشبینی شده است . همچنین ایجاد کمپینگ در پارک شهری پیشنهادی واقع در جنوب شهر بلامانع است.
5-4 – اراضی درمانی – بهداشتی :
شهر سراب هیچگونه کمبودی در خصوص واحدهای درمانی – بهداشتی شهری ندارد و در آینده نیز جوابگوی احتیاجات مردم خواهد بود . این کمبود در نواحی 1 و 2 و 3 شهر سراب وجود دارد و ارضی درمانی برای ایجاد درمانگاه ، کلینیک و غیره در نظر گرفته شده است. فعالیتهای درمانی در مقطع کوچک شامل مطبها و داروخانهها معمولاً در حوزه کاربریهای تجاری مجاز میباشد. کاربری فضاهای درمانی موجود که استیجاریاند در صورت عدم نیاز به طور طبیعی به کاربری پایه آن تغییر مییابند . تراکم ساختمانی این کاربری 80٪ میباشد. حداقل تفکیک فضاهای درمانی با عملکرد ناحیه ای برای درمانگاه 3000 متر و مراکز بهداشت و درمان 5000 متر مربع میباشد. در مقیاس شهری که شامل بیمارستانها و مجموعههای درمانی پیشبینی قسمتهایی برای آموزش پزشکی مجاز است . دسترسی مستقیم این کاربری به شبکه اصلی ارتباطی ضروری است .
جدول شماره 1-45 : استانداردهاي درماني – بهداشتي وزارت بهداشت و درمان
ردیف نام مرکز جمعیت استفاده کننده سطح (متر مربع) سرانه زمین(متر مربع)
1 مرکز بهداشتی – درمانی 10 تا 12 هزار نفر 3000 تا 3500 3/0
2 مرکز اصلی بهداشت شهرستان ساکنین شهرستان 5000 تا 7500
3 مرکز بهداشت شهرستان هر 30 تا 40 کیلومتر مربع یک مرکز (شعاع 3 کیلومتر) 3000 تا 3500
4 بیمارستان (شهرهای کوچک) (حداقل 33 هزار نفر برای بیمارستان هر 1000 تفر) 5/1 تخت و هر تخت 250 متر بنا و محوطه 37/0 تا 4/0 (حداقل 50 تخت)
5 بیمارستان در شهرهای دارای آموزش پزشکی هر 1000 نفر 3 تخت و هر تخت 250 متر بنا و محوطه 75/0 متر مربع
6 مرکز آموزشی و پِِژوهشی شهرستان 300 تا 600 دانشجو 6500 تا 10000
7 مرکز آموزش استان در مرکز استان 45000
مآخذ : معاونت امور بهداشتي ( دفتر طرح ها و برنامه هاي وزارت بهداري )
5-5 – اراضی ورزشی :
اراضی ورزشی برای ایجاد ورزشگاهها شامل زمینها و سالنهای بازی و استخرهای شنا ، با سطح عملکرد محلهای، ناحیهای و شهری منظور شده است . برای فعالیتهای ورزشی که از سوی بخش خصوصی در یک فضای کوچک قابل راهاندازی است میتوان از فضاهای تجاری مختلط استفاده نمود. حداکثر 20٪ سطوح فضاهای ورزشی به فضاهای سرپوشیده اختصاص مییابد .تعداد طبقات فضاهای ورزشی یک طبقه بوده غیر از فضاهای جنبی و اداری که در 2 طبقه نیزقابل تاسیس هستند .دسترسی فضاهای ورزشی به معابر اصلی ضرورت است .
5-6-اراضی اداری
اراضی دارای موجود پاسخگوی احتیاجات آینده شهر سراب است و اراضی جدیدی برای این منظور در نظر نگرفته شده است .با این وجود،زمین متعلق به اداره اطلاعات (جنوب میدان انقلاب )از کمیسیون ماده پنج مجوز اداری گرفته است .
5-7-اراضی فضای سبز
اراضی فضای سبز برای ایجاد پارک منظور شده است .در پارکها ایجاد تسهیلات فرهنگی مثل کتابخانه،سالن نمایش ویژه کودک و نوجوان ،محل بازی بچهها ،سرویسهای بهداشتی و تسهیلات تفریحی و سیاحتی-اقامتی مجاز است .
5-8- اراضی صنعتی :
تنها صنایعی که بر اساس ضوابط سازمان حفاظت محیط زیست جزو گروه «الف»محسوب میشوند مجاز به استقرار در داخل محدوده شهر هستند .این صنایع در اراضی پیش بینی شده برای کارگاههای غیر مزاحم استقرار خواهند یافت . صنایع گروه الف بر اساس مصوبه 15/12/78 هیئت محترم وزیران که توسط سازمان حفاظت محیط زیست منتشر گردیده قابل تشخیص میباشد .
سایر صنایع میبایست در چارچوب شهرکهای صنعتی در خارج از محدوده شهر استقرار یابند .
5-9- حمل و نقل و انبارداری :
پایانه باربری و انبارها در ضلع جنوب غربی میدان آزادی پیشبینی شده است .پایانه مسافربری در ضلع جنوب شرقی میدان آزادی و میدان میوه ترهبار در جنوب شهر سراب در مکانهای حمل و نقل و انبارداری مجاز خواهد بود .
5-10 – تأسیسات و تجهیزات شهری :
پستها و مراکز تأسیسات شهری (آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب) بر اساس نظرات سازمانهای مربوطه مکانیابی خواهند شد. فاضلاب در جنوب شهر سراب خارج از محدوده شهر و در جوار تاجیار احداث خواهد شد. تجهیزات شهری مانند آتشنشانی ، مراکز جمعآوری و دفن زباله ، پمپبنزین، کشتارگاه و گورستان و … است. آتشنشانی جدید سراب واقع در شمال شهر در دست احداث است. مراکز جمعآوری و دفن زباله ، کشتارگاه و گورستان ، بهشت زهرا در خارج از محدوده شهر قرار دارند. پمپ بنزین نیز یکی در داخل شهر و دیگری حدود 600 متری ورودی شهر سراب از طرف بستانآباد قرار دارد . تأسیسات و تجهیزات شهری با توجه به نحوه عملکرد و فعالیت خود دارای حرایم متفاوتی هستند که به شرح زیر مورد بررسی قرار میگیرند .
- حرایم لولههای آبرسانی شهری :
مطابق مصوبه شماره 47347/ت193 مورخ 6/5/1371 هیئت دولت به شرح زیر تعیین شده است.
حریم لوله آبرسانی با قطر 500 میلی متر درکل 6 متر (3 متر از هر طرف نسبت به محور لوله)
حریم لوله با قطر بین 500 تا 800 میلی متر در کل 8 متر (4 متر از هر طرف نسبت به محور لوله)
حریم لوله 800 تا 1200 میلی متر در کل 10 متر (5 متر از هر طرف نسبت به محور لوله)
حریم لوله1200 میلی متر در کل 12 متر (6 متر از هر طرف نسبت به محور لوله)
تبصره – در صورتی که لولههای آبرسانی به موازات و در حریم یکدیگر نصب شوند ، حد خارجی حریم به اعتبار قطر آخرین لوله منظور میشود.
تبصره – اعلام هر گونه حریم جدید از سوی ارگانهای مربوطه نسبت به ارقام فوق تقدم دارد.
نقشه و شبکه آبرسانی شهر نشان میدهد که تمام لولههای انتقال آب کمتر از 500 میلی متر قطر دارند . بنابراین در داخل شهر حریمی برای آنها در نظر گرفته نشده است .
- حریم خطوط فشار قوی انتقال برق :
حریم خطوط فشار قوی انتقال برق شامل 2 حریم درجه 1 و 2 است .
* در حریم درجه 1 خطوط فشار قوی ، احداث هر گونه ساختمان مسکونی و تأسیسات باغداری ،درختکاری ممنوع است .لیکن زراعت وحفر چاه و راهسازی در صورتیکه باعث صدمه به شبکه برقرسانی نشود بلامانع است.ضمنا ایجاد شبکه آبیاری وقنوات به فاصله کمتر از3 متر از پی دکلهای خطوط انطقال برق مجاز نیست.
*در حریم درجه 2 خطوط فشار قوی فقط احداث ساختمان غیر مجاز است و ایجاد فضای سبز و باغ و جاده بلا مانع می باشد.
جدول شماره2-2225-میزان حریم خطوط فشار قوی
ولتاژ(قدرت) حریم درجه 1 حریم درجه 2
20 هزار ولت 3 متر از طرفین 5 متر از طرفین
33 هزار ولت 5 متر از طرفین 15متر از طرفین
63 هزار ولت 13 متر از طرفین 20 متر از طرفین
132 هزار ولت 15 متر از طرفین 30 متر از طرفین
230 هزار ولت 17 متر از طرفین 40 متر از طرفین
400 هزار ولت 20 متر از طرفین 50 متر از طرفین
- حریم خطوط انتقال گاز
در حریم خطوط انتقال گاز , احداث هر گونه بنا ساختمان و تأ سیسات بجز آنچه که برای بهره برداری از خطوط لوله گاز ضروری باشد ممنوع است.
1-ورود خطوط لوله گاز با فشار بیش از 300 پوند برای پخ مربع به داخل شهرها ممنوع است. الزاماً محل احداث ایستگاههای تقلیل فشار بایستی خارج محدوده شهر باشند.
2- حداقل فاصله پایه های خطوط هوایی نیرو از جدار لوله های گاز در مسیر های موازی و در تقاطع ها به شرح زیر است:
ولتاژ حدأقل فاصله
220 و380 ولت 5/0 متر
20 کیلو ولت 2 متر
63 کیلو ولت 7 متر
132 کیلو ولت 10 متر
230 کیلو ولت 20 متر
حدأقل فاصله جداره کابلهای زیر زمینی برق از جداره لوله های گاز در مسیرهای موازی به شرح زیر است :
ولتاژ حدأقل فاصله
220 و380 ولت 1 متر
20 کیلو ولت 2 متر
63 کیلو ولت 3 متر
حدأقل حریم خطوط گاز در محل تقاطع با رودخانه ها در ارتباط با ممنوعیت برداشت مخلوط های رودخانه ای (شن وماسه) 250 متر از طرفین خطوط لوله تعیین شده است.
* حریم لوله گاز رسانی در داخل شهر به شرح زیر می باشد:
قطر اسمی لوله گاز کمتر از 6 اینج حریم از هر طرف 25 متر
قطر اسمی لوله گاز بین6 تا 18اینج 50 متر حریم از هر طرف
قطر اسمی لوله گاز 18 اینج وبیشتر 100 متر حریم از هر طرف
- حریم مسیل ها و تالاب ها
احداث هر گونه ساختمان با هر نوع عملکردی در حرایم مسیل ها ممنوع است مگر مواردی که طبق طرح مصوب مربوط به سیل یا تالاب با جهت بهره برداری آن طرح مصوب انجام شود.
استفاده های مجاز از حرایم مسیل ها
1- جهت احداث پارکهای خطی و گردشگاههای عمومی و تفریحی به همراه ساخت وساز های مناسب , مشروط به تهیه طرح اختصاصی برای مسیل ها با رعایت مسیل های فنی از نظر طغیانهای فصلی و حجمی و دبی سیلابها با تصویب وزارت نیرو مجاز است.
2- احداث واحدهای خدماتی عمومی مانند رستوران, چایخانه, هتل مهمانسرا, عملکرد ورزشی و تفریحی و دیگر موارد مشابه در طرح مسیل ها مشروط به رعایت نکات ایمنی و فنی از نظر طغیانهای فصلی و حجم دبی سیلابها ضمن در نظر گرفتن سازه مناسب و تأیید طرح از سوی وزارت نیرو مجاز خواهد بود.
3- استفاده فنی و تأسیساتی از جریانات آب مسیل ها از طریق احداث نیروگاههای آبی کوچک به همراه تأسیسات ساختمانی و فنی مربوط مشروط به رعایت نکات ایمنی و فنی و تأیید وزارت نیرو مجاز است .
- حریم خطوط و تصفیه خانه فاضلاب به میزان تعیین شده از سوی وزارت نیرو و سازمان آب و فاضلاب می باشد.
- حریم تأسیسات فاضلاب
- تأسیسات فاضلاب شامل لوله های انتقال و تصفیه خانه ها می باشد. با توجه به لزوم حفظ حریم تصفیه خانه های فاضلاب به لحاظ شکل, بو وسایر عوامل زیست محیطی؛ اولاً در انتخاب موقعیت مکانی تصفیه خانه ها کلیه مسائل فنی وزیست محیطی رعایت گردد ثانیاً کلیه دستگاههای ذی ربط موظفند از هر گونه ساخت و ساز تا حریم 6 کیلو متری تصفیه خانه جلو گیری نمایند .ضمناً لازم است توسط مسئولین مربوطه کمربند درختکاری در اطراف تصفیه خانه ها ایجاد شود.
- ضوابط راه و جاده های اصلی
بر اساس لایحه شماره 5756/16207 مورخ 12/2/1377 حریم راههای بین شهری و کمربند ها 100 متر بعد از حد حریم قانونی جاده ها می باشد بنابراین ایجاد هر گونه ساختمان , دیوارکش و تأسیسات به شعاع 100 متر از کنار جاده ها بدون کسب مجوز از وزارت راه و ترابری ممنوع است .
احداث بعضی از کاربری ها در داخل حریم مذکور و همچنین خطوط انتقال برق و شبکه های مخابراتی ,پله ها وتونلهای واقع در مسیر راهها, لوله های انتقال نفت و گاز, کانال و شبکه های آبیاری مجاز می باشد.
4- 11- آثار تاریخی
هر گونه ساخت وساز در اطراف آثار تاریخی و حفاظت شده شهر سراب می بایست بر اساس ضوابط و مقررات سازمان میراث فرهنگی انجام گیرد. بر اساس ضوابط این سازمان :1-ارتفاع ابنیه متصل به بنای قدیمی نباید از ارتفاع ساختمان قدیمی بیشتر باشد.2- نمای بیرونی ساختمانهای واقع در حریم باید مأنوس و هماهنگ لا نمای ساختمان قدیمی و با مصالح بومی باشد.3- در طراحی و صدور پروانه برای ابنیه نوساز در حریم بناهای قدیمی, نقشه های ساختمان از نظر نما, معماری و مصالح به تایید میراث فرهنگی برسد.4- در جوار بناهای قدیمی نباید تأسیسات لرزه آور و دودزا احداث شود.
5-12- رودخانه و نهر
مسیر و حریمهای منظور شده جهت این گونه عناصر (حتی الامکان) جهت احداث فضای سبز و مسیر عبور پیاده مجاز می باشد.آیین نامه وزارت نیرو در خصوص حرایم رودخانه وقنوات به شرح زیر است.
1-حرایم , قنوات و چاههای تأمین آب مشروب دایره ای به شعاع 15 متر به مرکز چاه است.
2- پر کردن قنوات بایر بدون دریافت مجوز از سازمان آب و فاضلاب ممنوع است .
3- حرایم انهار نسبت به آبدهی آنها مطابق مصوبه شماره 74374/ت193 مورخ 6/5/1371 هیئت دولت به شرح جدول زیر می باشد.
جدول شماره 1-2225- حرایم مربوط به انهار وشبکه های آبیاری
میزان آبدهی و شبکه آبیاری حریم در طرفین
بیش از 15 متر مکعب در ثانیه 12-15 متر
ما بین 10 تا 15 متر مکعب در ثانیه 8-12 متر
ما بین 5 تا 10 متر مکعب در ثانیه 6-8 متر
ما بین 2 تا 5 متر مکعب در ثانیه 4-6 متر
ما بین 1 تا 2 متر مکعب در ثانیه 3-3 متر
مابین 100 تا 1000 لیتر 3-2 متر
کمتر از 100 لیتر در ثانیه 1-2 متر
6- ضوابط دسترسی :
دسترسی مستقیم از کمربندی شهر به هر نوع زمین ممنوع است . در مورد معابر شریانی که پارکینگ حاشیه ای در آنها ممنوع است کلیه دسترسیهای مجاز به شرطی قابل قبول است که در کاربریهای مورد نظر پارکینگ کافی تأمین شود.
6-1- مسکونی :
دسترسی به بناهای مسکونی از کنار گذر و معابر شریانی درجه 1 ممنوع است.
تبصره: تأمین دسترسی مجتمع های مسکونی دارای بیست واحد مسکونی و بیشتر از معابر شریانی (به شرط رعایت ملاحظات و ضوابط ترافیکی ناظر بر حفظ ایمنی و جلوگیری از اخلال ) بلامانع است.
6-2 – آموزشی :
6-2-1- مهد کودک و دبستان :
تأمین دسترسی مهد کودکیها و دبستانیها از معابر بن بست و معابر با عرض کمتر از ده متر و معابر شریانی ممنوع است.
6-2-2- مدرسه راهنمایی و دبیرستان :
تأمین دسترسی مدارس راهنمایی و دبیرستانها از معابر بن بست و معابر با عرض کمتر از دوازده متر (در بافت قدیمی شهر هشت متر) و معابر شریانی و بزرگراهها ممنوع است.
تبصره 1: در صورتیکه طول بر زمین مدرسه در معبر شریانی از صد متر بیشتر باشد تأمین دسترسی آن از معابر مزبور بلامانع است.
تبصره 2: ضوابط اعلام شده در خصوص مدارس راهنمای ودبیرستانهای جدیدالاحداث قابل اعمال می باشند و برای مدارس موجود صادق نخواهد بود.
6-3 – فرهنگی ، مذهبی ، درمانی، بهداشتی، ورزشی، فضای سبز :
ضوابط دسترسی کاربری های فوق عیناً مطابق ضوابط دسترسی مدارس راهنمایی و دبیرستان است.
6-4- تجهیزات شهری :
تأمین دسترسی واحدهای آتش نشانی و مراکز جمع آوری زباله و پمپ بنزین ها از معابر بن بست و معابر با عرض کمتر از پانزده متر ممنوع است و در مورد سایر معابر با طراحی مناسب با توجه به اصول مهندسی ترافیک بلامانع است.
6-5- تجاری :
6-5-1- کاربری تجاری مقیاس محله :
تأمین دسترسی کاربریهای تجاری مقیاس محله از معابر بن بست و معابر با عرض کمتر از ده متر (در بافت قدیمی شهر شش متر) و معابر شریانی ممنوع است.
6-5-2 – کاربری تجاری مقیاس ناحیه و شهر :
تأمین دسترسی کاربریهای تجاری مقیاس ناحیه و شهر از معابر بن بست و معابر با عرض کمتر از پانزده متر (در بافت قدیمی شهر هشت متر) و بزرگراهها ممنوع و در مورد معابر شریانی با توجه به ابعاد زمین و تأمین پارکینگ کافی و طراحی مناسب بر اساس اصول مهندسی ترافیک بلامانع است.
تبصره 1: تأمین دسترسی کاربریهای اراضی حاشیه معابر شریانی موجود باید حتی الامکان در چارچوب طرحهای تفصیلی اصلاحی از معابر فرعی اطراف و پشت حاشیه تأمین شود و پیشبینیهای لازم برای احداث خط عبور کندرو در کنار معابر مزبور ، در جریان تجدید بنا به عمل آید.
7- ضوابط گذربندی :
شبکه معابر محلی اصلی و فرعی و معابر شریانی که در طرح جامع خصوصیات کلی آن تعیین شده است در طرح تفصیلی با جزئیات و دقت بیشتر طراحی شده و به صورت نهایی در میآید. در زیر کلیات ضوابط شبکه معابر پیشنهادی ذکر شده است.
7-1- سلسله مراتب معابر :
طرح شبکه معابر، که در طرحهای تفصیلی و آمادهسازی تهیه میشود، باید واجد سلسله مراتب بوده و ضمن رعایت ضوابط دسترسی کاربریهای مختلف، قطعات زمین مسکونی باید در موقعیتی قرار بگیرند که دسترسی به اکثریت آنها از معابر محلی صورت بگیرد.
7-2- عرض معابر :
7-2-1- عرض معابر محلی اصلی :
معابر محلی اصلی معابری هستند که امکان حرکات ترافیک بین معابر محلی و معابر شریانی را تأمین میکنند و دسترسی مستقیم به اراضی مجاور در آنها میسر است . حداقل عرض این معابر ، با احتساب عرض پیادهروی طرفین، چهارده متر است.
7-2-2- عرض معابر محلی فرعی :
معابر محلی فرعی معابری هستند که در آنها ترافیک عبوری وجود ندارد و دسترسی مستقیم اراضی مجاور در آنها میسر است.
حداقل عرض این معابر به شرح زیر است:
نوع معبر طول حداقل عرض
بن بست در مناطق موجود کمتر از 100 متر 4
بیش از 100 متر 6
بن بست در مناطق توسعه آتی کمتر از 100 متر 8
بیش از 100 متر 10
غیر بن بست در مناطق موجود کمتر از 100 متر 6
بیش از 100 متر 8
غیر بن بست در مناطق توسعه آتی تا 150 متر 10
بیش از 150 متر 12
تبصره : در کلیه معابر بن بست با طول بیش از پنجاه متر تأمین فضایی جهت دور زدن وسایل نقلیه ضروری است.
در صورتیکه این فضاها بشکل دایره دایره باشند حداقل شعاع آنها 9 متر خواهد بود و در صورتیکه شکل مستطیل باشند باید حداقل به ابعاد 4×16 متر که بعد بزرگتر عمود بر طول خیابان باشد، احداث شوند.
توضیح : سایر موارد مربوطه به مشخصات هندسی معابر و همچنین مشخصات تقاطعها میبایست بر اساس آئیننامه هندسی راههای شهری، وزارت مسکن و شهرسازی طراحی و اجرا شود.
8- مقررات تفکیک اراضی :
هر نوع تفکیک زمین مستلزم رعایت مفاد مصوبه مورخ 3/10/69 شورای عالی شهرسازی در زمینه ضوابط و مقررات مربوطه به تأمین فضاهای عمومی و خدماتی شهرها میباشد. تفکیک باغات و اراضی کشاورزی فقط در چارچوب مصوبات شورای عالی شهرسازی مجاز خواهد بود.
8-1- تفکیک اراضی مسکونی :
در صورت تمایل مردم به انبوهسازی که نیاز به تفکیک زمین به قطعات کوچک را منتفی میسازد، توصیه میشود که مسئولین اجرائی شهر در چارچوب اقدامات عملی و با اتخاذ سیاستهای مناسب تولید انبوه مسکن را اشاعه داده و از تفکیک اراضی در توسعه جدید به قطعات کوچک حتیالامکان ممانعت بعمل آورند.
با این حال در صورتیکه زمین مسکونی تفکیک شود. حداقل میزان آن 200 متر مربع و حداقل عرض قطعات تفکیکی 10 متر میباشد این میزان در بافت مسکونی موجود شهر حداقل 150 متر مربع با عرض حداقل 8 متر میباشد.
8-2 – تفکیک اراضی خدماتی :
حداقل مساحت زمین برای کاربریهای خدماتی مستقل مقیاس محله و ناحیه در منطقه مسکونی بشرح زیر تعیین میشود.
بدیهی است که در بخشهای دایر شهر، به ویژه در نواحی قدیمیتر که با کمبود زمین برای ایجاد خدمات مواجه هستند در مواردی که فرصت ایجاد فضاهای خدماتی برای دستگاههای مسئول پیش می آید، حداقل مساحت قطعه زمین بر مبنای امکانات موجود و به تشخیص مسئولین اجرایی مربوطه معین میشود.
8-2-1- تفکیک اراضی آموزشی :
8-2-1-1 – مهد کودک : حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث مهد کودک پانصد متر مربع میباشد.
8-2-1-2- دبستان : حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث یک دبستان دو هزار و پانصد متر مربع میباشد.
8-2-1-3- مدرسه راهنمایی : حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث یک مدرسه راهنمایی پنج هزار متر مربع میباشد.
8-2-1-4- دبیرستان : حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث یک دبیرستان هفت هزار متر مربع میباشد.
تبصره : در شرایط اضطراری و در بخشهای دایر شهر که با کمبود زمین خدماتی مواجه هستند ارقام حداقل فوق میتواند به ترتیب برای احداث مهد کودک ، دبستان، مدرسه راهنمایی و دبیرستان، حداکثر تا چهارصد متر، یکهزار، یکهزار و پانصد، دو هزار متر مربع کاهش یابد.
8-2-2- تفکیک اراضی مذهبی :
حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث مراکز مذهبی (مسجد- حسینیه- تکیه) یک هزار متر مربع است.
8-2-3- تفکیک اراضی درمانی :
حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث مراکز درمانی (مراکز بهداشتی و درمانی ) دوهزار متر مربع است.
8-2-4- تفکیک اراضی ورزشی :
حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث مراکز ورزشی شهر (زمینهای ورزشی، سالنهای سرپوشیده) سه هزار متر مربع میباشد.
8-2-5- تفکیک اراضی فضای سبز (پارک ها) :
حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث پارک شهری پنج هزار متر مربع و هزار متر مربع برای پارک محله .
8-2-6- تفکیک اراضی تأسیسات شهری :
حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث پست ها و مراکز تأسیسات زیر بنایی شهر (آب- برق-فاضلاب-تلفن-گاز) در سطح محله ها و نواحی شهر بر مبنای طرحها و ضوابط سازمانهای مسئول تعیین میشود.
8-2-7- تفکیک اراضی تجهیزات شهری :
حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث واحدها و مراکز تجهیزات شهری (آتشنشانی- جمعآوری زبالهها- پمپ بنزین) در سطح محلهها و نواحی شهر بر مبنای طرحها و ضوابط سازمانهای مسئول تعیین میشود.
در هر صورت ابعاد یک قطعه زمین جهت احداث پمپ بنزین نباید از 16×30 متر (30 متر مجاور معبر و 16 متر عمق) و مساحت یک قطعه زمین جهت احداث ایستگاه اتش نشانی نباید از دوهزار متر مربع کمتر باشد.
8-2-8- تفکیک اراضی اداری :
حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث واحدهای ادارات دولتی در مراکز اداری منطقهای و شهری (موضوع بند 5 -6 بخش اول این مجموعه) یکهزار متر مربع میباشد.
8-2-9- تفکیک اراضی صنعتی (کارگاههای صنعتی )
حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث کارگاههای صنعتی غیر مزاحم (موضوع بند 5-8 بخش اول این مجموعه) یکهزار (1000) متر مربع میباشد.
8-2-10- تفکیک اراضی حمل و نقل و انبارداری :
حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث انبارها و تأسیسات عمده فروشی (موضوع 5-9، بخش اول این مجموعه) یکهزار متر مربع میباشد.
8-2-11- تفکیک باغ و قلمستان :
حداقل مساحت تفکیک باغ و قلمستان دو هزار متر مربع میباشد.
8-3- تفکیک اراضی تجاری :
8-3-1 تفکیک اراضی تجاری مختلط :
حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث بناهای تجاری- مسکونی سیصد متر مربع میباشد.
8-3-2- تفکیک اراضی تجاری مستقل :
حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث بناهای مستقل تجاری به شرح زیر تعیین میشود:
- حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث نمایشگاه اتومبیل – اتو سرویس- رستورانهای بزرگ و مسافرخانه یکهزار متر مربع میباشد.
- حداقل مساحت قطعه زمین برای احداث هتل- فروشگاه بزرگ- مجتمع اداری تجاری و مجتمع تفریحی- تجاری دو هزار متر مربع میباشد.
9- ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری برای معلولین جسمی – حرکتی :
مصوبه شورای عالی شهرسازی (190)- 22/9/78
ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری برای افراد معلول جسمی – حرکتی مورخ 22/9/78 :
1- از این تاریخ در کلیه طرحهای آتی و در دست تهیه شهرسازی، شهرک سازی و مجتمعهای مسکونی و ساختمانی سراسر کشور اعم از اینکه توسط دستگاههای دولتی و وابسته به دولت و شهرداریها و یا بخش خصوصی تهیه گردند، رعایت ضوابط موضوع بند یک مجموعه پیوست که شامل ضوابط و برنامهریزی و طراحی برای تسهیل حرکت معلولین در سطح شهر میباشد الزامی بوده و کلیه مراجع مسئول تهیه، بررسی و تصویب و اجرای طرحهای توسعه شهری، شهرکسازی و مجتمعهای ساختمانی و مسکونی موظفند در مراحل مختلف تصویب و صدور پروانه و نظارت ضوابط مذکور را رعایت نمایند.
2- کلیه ساختمانهای عمومی موضوع این آییننامه به خصوص ادارات دولتی موجود باید تدریجاً با شرایط این آییننامه تطبیق داده شوند. تشخیص میزان تطبیق این ضوابط و زمان لازم برای اعمال آن به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان سازمان بهزیستی، بنیاد جانبازان، وزارت مسکن و شهرسازی ، وزارت کشور ، سازمان برنامه و وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی خواهد بود. وزارت مسکن و شهرسازی موظف است تضمینی قانونی اعمال این ضوابط را از مراجع ذیربط کسب نماید.
10- ساختمانهای مسکونی :
10-1- تراکم ساختمانی عمومی در سطح شهر سراب :
به طور کلی شهر سراب از لحاظ تراکم ساختمانی به سه منطقه تراکمی تقسیم شده است.
10-1-1- مناطق با تراکم ساختمانی زیاد :
تراکم ساختمانی زیاد در نواحی توسعه جدید شهر که دارای شبکه بندی مناسب با قطعات منظم میباشد پیشنهاد گردیده است.
- حداکثر سطح اشتغال قطعات در این نواحی 60٪ تعیین میگردد.
- تراکم پایه ساختمانی در این مناطق در قطعات معمولی (بالای 200 متر مربع ) 120٪ میباشد . که در صورت توافق با شهرداری و پرداخت عوارض مربوطه میتواند حداکثر تا 160٪ افزایش یابد و این افزایش مشروط به داشتن دسترسی به معابر با عرض بیش از 12 متر خواهد بود.
- بر اساس تراکم پایه پیشنهادی حداکثر تعداد طبقات در این تراکم چهار طبقه تعیین میگردد.
-
10-1-2- مناطق با تراکم ساختمانی متوسط :
این نواحی بیشتر در نواحی میانی بین مناطق قدیم و در حال توسعه شهر را در بر میگیرند.
- حداکثر سطح اشتغال بنا در این مناطق 60٪ کل قطعه تعیین میگردد.
- تراکم پایه ساختمانی این منطقه 100٪ تعیین میشود که در صورت توافق با شهرداری و داشتن معابر دسترسی بالای 12 متر میتواند تا 120 درصد افزایش یابد.
- حداکثر طبقات با تراکم پایه در این نواحی سه طبقه تعیین میگردد.
10-1-3- مناطق با تراکم ساختمانی کم :
تراکم ساختمانی کم در نواحی بافت پر و قدیمی شهر پیشنهاد گردیده است.
- حداکثر سطح اشغال بنا در این مناطق 60 درصد تعیین میگردد.
- تراکم پایه ساختمانی این نواحی معادل 80٪ تعیین میگردد که در صورت داشتن دسترسی بالای ده متر و پرداخت عوارض مربوط به افزایش تراکم و توافق با شهرداری میتواند تا 100٪ افزایش یابد.
- حداکثر طبقات ساختمان با تراکم پایه در این نوع تراکم دو طبقه تعیین میگردد.
10-2- تراکم ساختمانی در قطعات ویژه سطح شهر :
10-2-1- ساختمان های مسکونی در منطقه مسکونی:
- در قطعات زمین مسکونی با مساحت بیش از پانصد متر مربع (500) در منطقه مسکونی ، تراکم ساختمانی میتواند تا حداکثر 180 درصد افزایش یابد.
تراکم ساختمانی در مجتمعهای مسکونی در منطقه مسکونی یعنی قطعات زمین مسکونی با مساحت بیش از پنج هزار متر مربع برابر دویست درصد (200٪) مساحت کل قطعه زمین است. در این قطعات 10 درصد مساحت زمین به معابر داخلی اختصاص مییابد و تراکم ساختمانی نسبت به باقیمانده زمین محاسبه میگردد.
10-3- ساختمان مسکونی در منطقه مختلط :
1- در قطعات زمین مسکونی با مساحت بیش از سیصد متر مربع (300) متر مربع در این منطقه تراکم ساختمانی میتواند تا 180 درصد افزایش یابد.
2- تراکم ساختمانی در مجتمعهای مسکونی در منطقه مختلط (قطعات زمین مسکونی با مساحت بیش از پنج هزرا متر مربع ) برابر دویست درصد مساحت کل زمین است. در این قطعات 10 درصد مساحت زمین به معابر داخلی اختصاص دارد و تراکم ساختمانی نسبت به بقیه زمین محاسبه میگردد.
3- حداکثر سطح اشتغال همکف در قطعات زمین مسکونی در منطقه مختلط برابر پنجاه درصد مساحت کل قطعه است.
4- در مواردی که میزان تفاوت پیش آمدگی با ساختمان مجاور کمتر از 5/1 متر باشد. میزان سطح اشتغال تا حد همطراز شدن آن با ساختمان قابل افزایش است. در صورت تفاوت بیش از یک متر سطح اشغال همان 45 درصد خواهد بود.
10-4- ساختمانهای مسکونی – تجاری و ساختمانهای تجاری
10-4-1- ساختمانهای مسکونی – تجاری در محورهای تجاری
- حداکثر تراکم ساختمانی در قطعات زمین مسکونی- تجاری و تجاری در محورهای تجاری و منطقه مختلط برابر دویست و چهل درصد مساحت کل زمین قطعه است.
حداکثر سطح اشغال همکف در قطعات زمین مسکونی – تجاری و تجاری در طبقه همکف برابر هشتاد درصد در طبقات بالا برابر 60 درصد مساحت کل زمین قطعه است.
تبصره 1: در قطعات زمین مسکونی – تجاری و تجاری که مساحت آنها از دو هزار متر مربع بیشتر است تراکم ساختمانی تا سیصد در صد مساحت کل قطعه زمین قابل افزایش است . احداث ساختمان در این قطعات مستلزم بررسی و تصویب طرح استقرار بنا توسط کمیسیون ماده پنج استان است که در آن ارتباط با معابر اطراف موقعیت بخش مرتفع ساختمان نسبت به معابر و ساختمانهای اطراف و فضای سبز در مقیاس حداقل یک پانصدم (1:500) مورد مطالعه قرار گرفته باشد.
11- محدودههای شهر :
محدوده شهر :
محدوده قانونی پیشنهادی شهر سراب حد و مرز توسعه نهایی شهر تا پایان دوره برنامهریزی است که با توجه به کلیه شرایط و عوامل رشد شهر و نیز الزامات و محدودیتهای توسعه تعیین شده است.
12- اراضی زراعی واقع در محدوده قانونی پیشنهادی :
با توجه به الحاق محله لله قبا به محدوده شهر کلیه اراضی زراعی موجود در محدودههای قانونی مادامی که تمام اراضی باز شهر سراب که داخل کمربندی قرار دارند به اشغال کاربریهای پیشنهادی طرح جامع در نیامدهاند، کماکان به صورت همان اراضی زراعی حفظ خواهند شد و هر گونه ساخت و ساز در آن ممنوع میباشد.
13- ضوابط و مقررات حریم شهر :
حریم شهر محدودهای است در اطراف محدوده شهر که تحت نظارت شهرداری میباشد. فعالیت عمده در این محدوده فعالیت کشاورزی و باغداری ، دامپروری و بعضی فعالیتهای مرتبط با کشاورزی است. و ضوابط تفکیک اراضی کشاورزی و باغات در این محدوده تابع آخرین بخشنامه و مصوبات وزارت جهاد کشاورزی میباشد تفکیک زمین در محدوده روستاها و آبادیهای واقع در این حوزه بر مبنای عرف و عادت هر روستا انجام میشود. حریم شهر سراب به دلیل وجود باغات و اراضی کشاورزی لازم است که نظارت جدی بر حفاظت از این باغات و اراضی و عدم تفکیک آنها صورت گیرد و تا چندی پیش ضوابط تفکیک اراضی و احداث بنا در این محدوده تابع آییننامه مصوبه مربوطه بود. (آییننامه احداث بنا در خارج از محدوده شهرها) اما ، هیئت عمومی دیوان عدالت اداری پس از گذشت بیش از دو سال از ارائه این مصوبه (10/8/78) از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری آن را باطل کرد. بنابراین تا تعیین تکلیف نهایی ، حداقل امکان میبایست از تفکیک و تخریب باغات و اراضی کشاورزی جلوگیری به عمل آورد.
حوزههای استفاده از اراضی حریم شهر عبارتند از :
حوزه های مسکونی روستایی – حوزههای باغات و اراضی کشاورزی – صنایع وابسته به کشاورزی صنایع سنگین و مزاحم – تاسیسات جهانگردی - آثار تاریخی ثبت و حفاظت شده – تجهیزات شهری – قبرستان – کشتارگاه .
